一、物業公司收取裝修保證金是否具備合法性。

　　所謂裝修保證金就是為了防范業主在裝修施工時的違規操作給他人或公共利益造成損害，為利益受損害方設置的一種有效保障，其目的在于監督、規范裝修行為，補償因裝修而受到損失方的利益。通常，業主要裝修就要向小區的物業公司繳納一定的裝修保證金和裝修管理費。但這些費用是否應當繳納?究竟該交多少沒有明確的法律規定。筆者認為其收取行為不具有合法性。 本文來自菏澤裝飾網

　　(一)從侵權角度講，物業公司與業主并非侵權法律關系中權利義務的對應主體。

　　根據《物權法》及《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的相關規定，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益，所以裝飾裝修房屋過程中保證房屋的安全及他人權益對于業主而言是一種法定義務。盡管物業公司受業主委托，對屬于廣大業主的物業進行維護和管理，但其并非上述法定義務的相對人。即使在裝修過程中對建筑物的質量或他人權益等造成了損害，也只是侵害了其他業主或者其他物業相關人的權益，在侵權人與被侵權人之間會形成一種債權與債務關系。根據《物業管理條例》第46條、第53條之規定，物業服務企業有將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主以及若發現業主有違反裝飾裝修相關法律法規的行為應當制止并及時向有關行政管理部門報告的義務。由此可知，業主的侵權行為與物業公司并不產生實質性的利害關系。因此，業主與物業公司并非侵權法律關系中的對應主體，物業公司收取裝修保證金不具合法性。

　　(二)從合同角度來講，物業公司收取裝修保證金亦沒有明確的法律依據。

　　裝修保證金根據其設定的目的可推定為一種擔保，意在擔保主合同或者主債權的實現。業主與物業公司簽訂物業服務協議、臨時管理規約或者是裝修裝飾服務協議，暫且認為是裝修保證金這一擔保合同的主合同關系。但翻遍《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》及其他法律法規中有關擔保的法律規定，裝修保證金的性質、效力或者實現方式與其中任何一項規定都不相符。由此可見，裝修保證金的性質并不明確。事實上，在業主交納裝修保證金之后，與物業公司之間并沒有書面的擔保合同，甚至絕大多數物業公司與業主之間并沒有關于裝飾裝修房屋的書面協議存在，關于裝修的規定或注意事項一般包含于臨時管理規約或者前期物業服務協議中。綜上，且不說裝飾裝修服務協議不存在的情況下，擔保合同作為一個從合同不可能獨立存在，即使物業公司與業主之間簽有裝飾裝修服務協議，裝修保證金亦不是法律規定的擔保形式，其性質無法認定。

　　目前，無論是《民法通則》、《物權法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》，還是其余法律法規部門規章等，均沒有關于收取裝修保證金的許可或是限制性規定。物業公司向業主收取裝修保證金一般也并非基于雙方之間的協議。很多裝修服務協議中并未約定交納裝修保證金的條款，即使有約定了的，也并非是業主自愿簽署、自愿交納。所以物業公司大多是強制性或者變相強制收取裝修保證金，這顯然侵害了廣大業主的權益。

　　(三)未經物價局定價，屬違規收取。多數物業公司收取裝修保證金并未經當地物價部門定價，物價部門也多不支持收取該項費用，因此物業公司屬違規收取。

　　正因為物業公司向業主收取裝修保證金的不合法性，目前已有很多城市出臺或者即將出臺地方性法規、規章或文件明確禁止物業公司向業主收取裝修保證金，比如上海物價局(1997年第165號文件)早在1997年7月1日起就明文禁止物業管理企業收取裝修押金，杭州、貴州、江西、安徽等地也明確禁止收取裝修保證金。2012年7月1日，《四川省物業管理條例》也開始施行。筆者留心了其中的條款，亦未發現有任何關于裝修保證金的規定。故物業公司收取裝修保證金的行為不具有合法性。

　　二、裝修保證金引發糾紛的原因分析

　　(一)收取數額沒有統一標準又無權威合理的解釋。

　　據了解，全國各地物業公司向業主收取裝修保證金的數額有幾百元、幾千元到幾萬元不等，但大多數會依電梯公寓、多層住宅、別墅分級別收取幾千元的保證金。當業主對數額質疑時，物業人員往往以“行規”來搪塞，引起業主極大的對立情緒，為以后更多糾紛的產生也埋下了伏筆。

　　(二)約定退還期限不盡相同，到期不退還或者不全額退還引發糾紛。

　　有的物業公司承諾裝修完畢立即退還，有的承諾裝修完畢檢驗合格后三個月或者半年后退還，亦有的承諾1年后退還。大多數約定并不正式，一般只是口頭告知，少數會在協議中有體現。實際上大多數物業公司自業主裝修開始收取并會占用業主資金至少半年以上。但期限屆滿后，業主持票據找物業公司退還時，物業公司往往會設置重重障礙拖延退還時間，如以可能存在潛在的安全隱患、以破壞了墻體、改動了水管、空調暖氣等未安裝在指定位置等等等非正當理由拒絕退還或克扣業主的保證金，甚至還有的物業公司從每戶業主的保證金里統一扣除相同的數額而不給出任何理由。這些也往往是讓業主疑惑和發生糾紛的根源所在。

　　(三)充當物業管理費或者其他費用。

　　有的物業公司隨意將裝修保證金沖抵物業管理費。物業管理費是根據《物業管理條例》、《物業服務管理收費辦法》相關規定以及雙方簽訂的物業服務協議允許向業主收取的合理費用，但與裝修保證金并非同一性質。物業公司無權在未經業主同意的情況下私自劃扣業主資金作為物業費預交費用，即使業主欠交物業費，物業公司可以通過相關途徑維護自身的權益，而不能通過此種方式行使權利。

　　三、關于規范物業公司收取裝修保證金的一些建議

　　物業公司隨意向業主收取裝修保證金的行為已損害了業主的利益，很多省市也已對此引起足夠重視，并出臺或者即將出臺地方性法規、規章等對物業公司的該種行為進行規制。但我們不難發現，其規制作用并不是很理想。為了避免物業公司繼續謀取非法利益，更好地維護業主的權益，采取更有利的措施來進一步規范物業公司的行為相當重要。

　　(一)出臺相應的法律法規，從更高的法律層面約束物業公司的行為。

　　物業企業與業主的矛盾糾紛日漸突出，且常因涉及物業管理中的多個問題導致兩者之間的關系錯綜復雜，其間矛盾并不容易解決。在此種情況下，利用法律的強制性對物業公司的行為加以規范已勢在必行。目前因部分省市已有規定部分省市沒有規定或者只是禁止收取保證金的行為，但并未對違反規定的后果做出明確規定，而且由于各個地方規定的不統一，執行力度不強，對物業公司的規制效果并不明顯，已經出臺相關規定的地方物業公司依然違規收取的現象還大有存在。因此，筆者認為有必要從國家法律法規的高度做出規定，對物業公司和業主的權利及義務加以明確并盡量細化，盡量列明物業公司可以向業主收取物業費用的范圍或項目，對未做規定或雙方未經約定的其余項目，禁止隨意收費。同時明確物業公司或者業主違反相關規定的具體處罰后果，在維護業主利益的同時，亦能保證物業服務企業的良性發展。

　　(二)業主應積極行使自身監督權。

　　因物業公司收費的對象是業主，業主或者業主委員會對物業公司的管理或者收費情況有最切身的感受，也是其利益受損最先知曉者。但由于很多業主怠于站出來投訴物業公司或者自身利益受損怠于維護自身的合法權益。因此，作為業主本身應該有意識地對物業公司的行為進行監督，并就其不法行為及時向有關部門投訴，這既是約束物業公司行為的有效途徑，也是維護自身合法權益最直接最快捷也最有效的方式。

　　(三)房地產行政主管部門及物價主管部門應對物業公司在物業管理中的行為或者收取費用情況進行有效監督。

　　《物業管理條例》第5條明確了對物業管理活動進行監督和管理的部門為縣級以上房地產行政主管部門，第43條亦明確了房地產行政主管部門及價格主管部門對物業收費的監督職能。上述兩部門首先應該明確其職責范圍，并制定出具體可行的管理措施，在職責范圍內切實履行好對物業收費監督管理的義務，其措施可以定期或者不定期地對小區業主進行調查以了解情況，及時對業主的投訴進行核實并處理，或者要求物業公司按規定公示相關費用收取和使用情況等。若發現物業公司有違反法律法規或者在服務協議之外亂收費的現象，應該及時糾正其違法行為。